本章では色々試した結果、サラリーマンにとって効率よく低リスクで確実性の高い方法をご紹介したいと思います。
それでは早速、結論からいきたいと思います。
それは、ずはり・・・
良い管理会社の物件を、良い仲介業者に紹介してもらう事です。
そして、5年後に売却し、また買うを繰り返す事です。
それぞれについて説明する前に、まずは不動産投資で成功するポイントを抑えてから上記について話たいと思います。
不動産投資で成功の鍵をにぎる要素
不動産投資にも当然、抑えておくべき要素があります。
細かく言うならその要素は沢山あるのですが、意識すべきは大別すると２つにまとめられるのです。
それが稼働率と利回りです。
稼働率とは
あなたが賃貸に出している期間のうち、入居者がいる期間です。
この間は家賃による収益があがっているため、”稼働している”状態となります。
逆に、空いている状態が稼働していない状態です。
どんなに収益性が高い物件だとしても、入居者が入らないのであれば意味がありません。
ですので、稼働率が高いことが大事になってきます。
利回りとは
ここでは重要な要素を伝えたいだけですので、利回り自体の説明は省きます。
詳しくはネットを参照して下さい。
不動産投資においては、どれだけ稼げる物件なのかを示す指標です。
まとめ
結論、収益力の高い物件が、安定していれば良いのです。
稼働率と利回り、この２つのバランスの中で最大化を図る事ができれば良いのです。
それでは、上記の要素を元にベストプラクティスをお話していきます。
なぜ良い管理会社が大事か
僕らが自分で稼働率が高いかどうかを調査、判断するのは難しいです。
よく知る土地であれば良いのですが、そうでない場合はある程度しかわからないのです。
そこで、管理会社に頼れば良いのです。
良い管理会社は稼働率をウリにしていることが多いです。
当然、保持する物件も稼働率の高い物件を選び保持しています。
さらに、稼働率の高さを維持するためにも、コネクションも豊富に持っています。
僕らは管理会社の物件を選ぶようにすれば、自然と稼働率に関しては担保できるのです。
なぜ仲介業者が大事か
不動産を探す方法には、下記が挙げられます。
・自分で探す（サイト等）
・仲介業者に紹介してもらう
忙しいサラリーマンにとって、自分で探すにはなかなかの労力、マメさが必要となります。
また、実際に現地に行って調査などする必要があります。
アタリが多いなら嬉しいですが、ほとんどがハズレだったり、逐一売り手の業者と話をしなければなりません。
売り手の方も仲介業者が多いので、もちろん別の似たような物件をまた”営業”してきます。
であれば、最初から良い仲介業者にお願いし、持ってきてもらった方が良いのです。
物件の内見から出会う仲介業者ではダメです。
彼らはエリアに特化しているため、選択肢が狭まってしまいます。
仲介業者から入る必要があります。
そうすることで、候補が会社として全国広くになります。
良い仲介業者は銀行のコネクションが多いです。
自分のお金を使わずに買うためには、銀行からの融資が組めることが大事です。
よって、銀行との付き合いが多いということは、選択肢や手段が広がり融資を良い条件で受け易くなります。
なぜ５年後に売却する必要があるのか
不動産は古くなるとメンテが必要になったり、入居者が付きにくくなります。
それに伴い、メンテ費用や家賃の値下げが必要になってしまいます。
古くなるにつれリスクが大きくなってしまうのです。
また、年数が経過するとリスクの章で触れたように、経済による影響も受ける可能性があります。
よって、利益を見込んで買った状態と近い状態のうちに売ってしまうのが良いのです。
5年という数字
売却時に利益が出た場合、利益に対して税が掛かります。
譲渡税というものです。
それが5年以内と後とでは、大きく変わるためです。
5年以内と後では、譲渡税はなんと倍の差があります。
つまり、売却時の利益が5年後では200万だった場合、5年以内だと100万になってしまうのです。
また、5年であれば状態も大きく変わらないため、購入時の前後と同様の価格で売れます。
それ以上で売れれば言う事はありません。
ですが、同価格もしくは少し低く売れたとしても、問題ではないのです。
なぜなら、5年もの間、入居者がローンを返済してくれている分があるためです。
あなたが家賃が月5万の物件を当時2000万で買ったとした場合、5年後には
2000万 – （5万/月 x 12ヶ月） x 5年 ＝ 1700万
となっているのです。
（伝わり易くするため、税や空室などは抜きます。）
上述したように、5年後では経済や劣化はそこまで変化しないため、2000万前後でまた売りに出せる可能性が高いのです。
以上のことから、5年経過後を目安に売ってしまい、また購入すれば良いのです。
まとめ
不動産投資が成功する構成要素は”稼働率”と”利回り”です。
良い管理会社で稼働率を担保し、良い仲介業者で利回りを良くしましょう。
そして、それを5年サイクルを目安に繰り返しましょう。
そうすれば、あなたも確実に成功を積み重ねることができます。
以上です。
次章で最後になります。
もう少だけお付き合い頂けたら嬉しいです。